Гани Сагимбеков,
Старший юрист,
Департамент по разрешению споров GRATA International

В последние годы в Казахстане участились иски региональных департаментов по управлению земельными ресурсами (далее — ДУЗР) и органов прокуратуры, направленные на отмену постановлений акиматов, признание недействительными договоров купли-продажи или аренды земельных участков, а также аннулирование связанных с ними правоустанавливающих документов. Такие действия контрольных и надзорных органов часто обосновываются необходимостью восстановления законности и возврата земель в государственную собственность. Суды в большинстве случаев удовлетворяют подобные иски, что нередко сопровождается публичными сообщениями о возврате значительных площадей земель, включая сельскохозяйственные угодья.

Активность надзорных органов в выявлении нарушений земельного законодательства усилилась после посланий Президента Республики Казахстан, в которых земля была обозначена как ключевой элемент инвестиционной деятельности и основа сельскохозяйственного производства. Однако в практике защиты интересов собственников и землепользователей, нередко приобретших участки в рамках гражданско-правовых сделок, возникает проблема: иски подаются по сделкам, совершенным 5, 10 или даже 15 лет назад. Это ставит вопрос о применении сроков исковой давности, установленных Гражданским кодексом РК (далее — ГК РК), и причинах их игнорирования судами.

Согласно статье 178 ГК РК, общий срок исковой давности составляет три года, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 180 ГК РК, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Эти нормы применимы к спорам, связанным с признанием сделок недействительными, включая земельные.

Земельный кодекс РК (далее — ЗК РК) регулирует вопросы контроля за использованием и охраной земель. В частности, статья 147 ЗК РК закрепляет полномочия ДУЗР по выявлению нарушений земельного законодательства, а статья 43 ЗК РК обязывает местные исполнительные органы публиковать информацию о предоставленных земельных участках, включая данные о получателях, целевом назначении и условиях предоставления. Эти положения создают основу для своевременного выявления нарушений со стороны надзорных органов.

Однако в практике возникает вопрос: почему суды, рассматривая иски ДУЗР и прокуратуры, часто не применяют сроки исковой давности, даже если нарушения связаны с решениями акиматов многолетней давности?

Анализ судебной практики показывает, что суды в большинстве случаев удовлетворяют иски надзорных органов, игнорируя сроки исковой давности. Рассмотрим несколько примеров.

Постановление Верховного Суда РК от 29.11.2018 (дело № 6001-18-00-3пп-118)

По протесту Генерального прокурора признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка и инвестиционный договор, заключенные в 2005 году между акиматом города Алматы и частным инвестором. Суд не рассмотрел вопрос о пропуске срока исковой давности, сосредоточившись на нарушении норм земельного законодательства.

Решение СМЭС г. Алматы от 21.10.2022 (дело № 7527-22-00-2/7301)

По иску ДУЗР признаны недействительными постановления акимата города Алматы и договоры аренды земельного участка от 2017 года. Суд установил нарушение порядка предоставления участка, но не анализировал, почему иск подан спустя пять лет после сделки.

Решение Бостандыкского районного суда г. Алматы от 27.02.2025 (дело № 7514-24-00-2/28104)
По иску ДУЗР признаны недействительными договоры купли-продажи земельных участков, заключенные с отделом земельных отношений Карасайского района в декабре 2013 года, а также последующие сделки. Суд не принял во внимание, что иск подан спустя более 10 лет, мотивируя решение необходимостью восстановления законности.

Решение СМЭС Мангистауской области от 15.01.2025 № 4712-24-00-2/4106

Признан недействительным договор аренды земельного участка 2020 года, продлевающий право землепользования. Суд установил нарушение норм ЗК РК при первоначальном предоставлении участка в 2010 году, но не рассмотрел вопрос о сроках исковой давности, несмотря на то, что иск подан через 10 лет после первичной сделки.

Вместе с тем, есть исключения. Недавнее постановление Верховного Суда РК (от 21.02.2025 № 6001-24-00-3пп-55) по протесту Генерального прокурора отменило решения нижестоящих судов, удовлетворивших иск прокуратуры г. Алматы о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка с 2004 года. Одним из оснований отказа в иске стал пропуск срока исковой давности. Суд указал, что открытость данных о регистрации прав на недвижимость позволяла прокурору узнать о нарушении сразу после совершения сделки, что делает иск несвоевременным.

Одним из ключевых аргументов в пользу применения сроков исковой давности является открытость данных о земельных участках. Согласно пункту 14 статьи 43 ЗК РК, местные исполнительные органы обязаны ежемесячно публиковать на своих интернет-ресурсах и специальных стендах списки лиц, получивших земельные участки, с указанием основания предоставления, целевого назначения, площади и других характеристик. Кроме того, информация размещается в периодических изданиях не реже одного раза в квартал.

Государственный земельный кадастр, частью которого является публичная земельно-кадастровая карта (https://aisgzk.kz, https://map.gov4c.kz), предоставляет доступ к данным о кадастровом номере, площади и целевом назначении участков. В некоторых случаях доступна информация о собственниках или землепользователях.

В соответствии с пунктами 28–29 Приказа Министра национальной экономики РК от 23 декабря 2014 года № 160, уполномоченные органы ежегодно составляют балансы земель, включающие данные о распределении участков по категориям, собственникам и землепользователям. Эти отчеты передаются в Комитет по управлению земельными ресурсами МСХ РК не позднее 20 ноября отчетного года. Таким образом, ДУЗР как территориальные подразделения Комитета имеют доступ к актуальным сведениям о земельных участках по всей стране.

Учитывая регулярные проверки акиматов и отделов земельных отношений со стороны ДУЗР, прокуратуры и других органов (как плановые, так и внеплановые), надзорные и контрольные органы обладают всеми инструментами для своевременного выявления нарушений земельного законодательства.

Игнорирование судами сроков исковой давности создает неравные условия для собственников и землепользователей, особенно тех, кто приобрел участки в рамках последующих сделок. В судах такие лица часто остаются без активной поддержки со стороны акиматов, чьи представители порой занимают пассивную позицию.

Особое внимание вызывает роль представлений прокуратуры, которые нередко служат основанием для исков ДУЗР. Согласно практике специализированных межрайонных административных судов (СМАС), представления прокурора не являются обязательными к исполнению и не могут быть оспорены как административные акты. Однако в гражданском процессе такие представления рассматриваются как доказательства, что требует анализа: каким образом надзорный орган выявил нарушение? Была ли это жалоба, плановая проверка или анализ состояния законности? Ответы на эти вопросы важны для оценки своевременности подачи иска.

Принципы государственного контроля, закрепленные в статье 147 ЗК РК, требуют от ДУЗР своевременного реагирования на нарушения. Подача исков спустя годы после предоставления участков противоречит этим принципам и нормам статьи 180 ГК РК, согласно которой надзорные и контрольные органы должны были узнать о нарушениях в разумные сроки, учитывая открытость данных.

В заключение хотелось бы отметить следующее.

Одной из ключевых проблем в спорах, связанных с земельным законодательством, является то, что собственникам и землепользователям недоступна информация о ранее проведенных проверках акиматов. Этот механизм остается непрозрачным: акиматы и отделы земельных отношений не предоставляют данных о проведенных проверках и их результатах. Для обеспечения справедливости и защиты прав граждан механизм проверок необходимо сделать открытым, включая публикацию результатов (без персональных данных), чтобы собственники и землепользователи могли оценить законность действий надзорных органов, особенно в случаях, когда иски подаются с пропуском сроков исковой давности.

Ситуацию усугубляют постоянные изменения в законодательстве, из-за которых органы по контролю за использованием и охраной земель периодически переходят из республиканского подчинения в местное и обратно. Департаменты, вновь создаваемые в результате таких реформ, часто оправдывают несвоевременное выявление нарушений тем, что они «недавно созданы» и только начали свою работу. Однако этот аргумент не выдерживает критики: функция контроля за использованием и охраной земель была предусмотрена в Земельном кодексе Республики Казахстан с момента его введения в действие в 2003 году. Изменение организационно-правовой формы не отменяет того факта, что контрольная функция существовала непрерывно, и ссылки на «новизну» ведомств не могут служить основанием для игнорирования сроков исковой давности.

Согласно гражданскому процессуальному законодательству Республики Казахстан, принцип равноправия сторон должен соблюдаться независимо от того, выступает ли истцом государственный орган или частное лицо. Однако на практике суды нередко не применяют сроки исковой давности к искам по данной категории дел, что ставит собственников и землепользователей в неравное положение.

Тем не менее, надежда на изменение ситуации появилась благодаря упомянутому постановлению Верховного Суда Республики Казахстан от 21 февраля 2025 года. В этом судебном акте суд учел пропуск срока исковой давности, что может стать важным моментом и изменить устоявшуюся судебную практику. Данное постановление демонстрирует возможность более строгого подхода к соблюдению процессуальных сроков и защиты прав добросовестных приобретателей земельных участков. Если эта практика будет развиваться, она способна привести к большей сбалансированности в рассмотрении земельных споров и усилению принципа равноправия сторон.

Таким образом, для решения существующих проблем необходимо:

  • Обеспечить открытость данных о проверках акиматов, включая их результаты;
  • Учитывать, что контрольная функция в земельном законодательстве существует с 2003 года, несмотря на организационные изменения;
  • Строго соблюдать принцип равноправия сторон и применять сроки исковой давности к искам ДУЗР и прокуроров, как это продемонстрировано в постановлении Верховного Суда от 21.02.2025 года.